Kaj je gradnja v teku? V času nestabilnega gospodarstva so številni objekti, ki se gradijo po pogodbah o gradnji, "zamrznjeni" v fazi gradnje. To se zgodi iz različnih razlogov – pomanjkanje finančnih sredstev ali gradbenega materiala itd. V takšnih situacijah lahko govorimo o gradnji v teku.
nedokončana gradnja - definicija
Kaj so ti predmeti? Trenutna zakonodaja ne vsebuje neposredne opredelitve tega pojma. Civilni zakonik Ruske federacije v svojem členu številka 130 (1. del) se nanaša na nepremičnine (nepremičnine) vse, kar je povezano z zemljo (podzemlje, zemljiške parcele itd.). Glavna značilnost nepremičnega predmeta je, da ga ni mogoče premikati, ne da bi povzročil nesorazmerno škodo njegovemu namenu. Sem spadajo tudi postavljene stavbe in tisti zelo »nedokončani« objekti, o katerih bo govora. Obstaja samo en sklep - trenutnizakonodaja "nedokončana dela" nedvoumno uvršča med nepremičnine.
Tako urbanistični kodeks Ruske federacije razlaga koncept takega predmeta kot zgradbo (ali konstrukcijo, konstrukcijo), katere gradbeni proces ni bil končan. To ne vključuje začasnih objektov – govorimo o kioskih, lopah itd. Sodna praksa kaže, da se morajo sodniki v konkretnih sporih sklicevati na pravni status objektov v gradnji, torej na njihov pravni režim.
Na primer, če je na zemljiškem zemljišču že postavljen temelj s stenami stavbe, potem tega predmeta ni mogoče premakniti, ne da bi mu povzročil nesorazmerno škodo. To se po definiciji nanaša na nepremičnine. Zaključek: pri določanju statusa spornega predmeta sodišče najprej upošteva njegove bistvene fizične lastnosti in šele nato - prisotnost ali odsotnost državne registracije pravic na njem.
Ni tako preprosto
Ob tem je sodna praksa polna sporov o tem vprašanju. Razpon mnenj o tem vprašanju je zelo širok. Nekateri pravniki kot objekt nedokončane gradnje štejejo vsak objekt, ki je v postopku rekonstrukcije ali gradnje, pa še nima dovoljenja za začetek obratovanja. Ta definicija ne upošteva pomembne okoliščine, da se lahko proces gradnje objekta včasih ustavi ali ustavi iz različnih razlogov.
Na podlagi najnovejše definicije so te lastnosti žene moremo imenovati primere nedokončane gradnje. Hkrati jih ni mogoče pripisati celoti gradbenih materialov, saj so nekateri od njih, uporabljeni v gradbeništvu, izgubili svoje prvotne lastnosti.
Člen številka 219 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je treba lastninsko pravico registrirati, tudi za novo ustvarjeno lastnino, ki se lahko razvrsti kot nepremičnina. Pod to definicijo spadajo predmeti "v teku".
Kako prepoznati "nepopolno"?
Upoštevajmo osnovne zahteve za objekt v gradnji:
- Močna povezava s kosom zemlje, na katerem je objekt zgrajen (z zgornjo nemožnostjo premikanja brez povzročanja škode).
- Dodelitev posameznega predmeta.
- Prisotnost dejstva začasne ustavitve, konzervacije ali dokončne prekinitve procesa gradnje te stavbe (strukture).
Dajmo dokončno odločitev: tak objekt lahko pomeni določeno enoto nepremičnine, na kateri so gradbena dela ustavljena, začasno ustavljena ali ukinjena.
Priznanje lastništva objekta v gradnji
Če je bila prej takšna zakonodaja obravnavana v obliki nabora gradbenih materialov skupaj z vloženim delom in se ni nanašala na subjekte civilnopravnih poslov, potem s spremembami Civilnega zakonika Ruske federacije (v svojem členu št. 130) so bili uvrščeni na seznam stvari v zvezi z nepremičninami. O začetni državni registraciji predmeta v tekugradnjo, po enem najpogostejših stališč, je treba o njej govoriti od trenutka prenehanja pogodbe.
Prav tak pristop najpogosteje prevladuje v obstoječi sodni praksi. V novi različici zakona vpis lastninske pravice na tovrstnih predmetih ni več pogojen s potrebo po opravljanju določenih poslov z njimi. Kakšen je sklep iz tega? Stopnja pripravljenosti takega predmeta se nanaša samo na opisna merila. Po izvedbi postopka državne registracije v skladu z zakonom, ki ga določa zakon, se lahko taka stavba pravno razvrsti kot predmet civilnega prava z vsemi iz tega izhajajočimi posledicami.
To pomeni, da lahko govorimo o nastanku popolnoma novega, celovitega in samostojnega pravnega predmeta. Pravice na objektu v teku se evidentirajo po upravnem postopku na podlagi seznama določenih listin. Poleg tega se taka pravica lahko prizna s sodno odločbo.
zakonodajne podrobnosti
Takšni primeri se nanašajo na arbitraže in sodišča splošne pristojnosti. Najtežje vprašanje v tej kategoriji sporov je, komu natančno dati lastninsko pravico - investitorju, naročniku ali izvajalcu. V tej situaciji je veliko nasprotij in pravnih odtenkov. Pri obravnavi te kategorije primerov se kot dokaz sprejmejo številni dokumenti, ki vsebujejo potrditev lastništva zemljišča, razpoložljivost gradbenega dovoljenja, sklop projektov indruga dokumentacija za objekt kapitalske gradnje ipd.
Žal pravne norme na tem področju razmerij vsebujejo številna protislovja, zato je zakonodajo v tem delu mogoče razlagati v dokaj širšem pomenu. To vodi v zlorabo različnih deležnikov. Omeniti velja, da ta pravna razmerja potrebujejo dodatno podrobnejšo ureditev, da bi odpravili obstoječe vrzeli v pravnih aktih in dosegli enotnost v obstoječi sodni praksi.
Pogovorimo se o gradnji v teku
Za evidentiranje nedokončane gradnje mora biti zemljišče, kjer se izvaja, v lasti, v zakupu ali pa mora imeti njen lastnik pravico do podedovane doživljenjske posesti ali trajne uporabe. Po definiciji (spomnimo, nepremičnina vključuje vse, kar je trdno povezano z zemljiščem in se ne da premakniti, ne da bi na objektu povzročila nesorazmerno škodo) izhaja, da je posest kapitalskega temelja nepogrešljiva zahteva za objekt, ki zahteva takšno naslov.
Objekt v gradnji po definiciji ne more biti predmet pogodbe takšne pogodbe, katere veljavnost ni prenehala. V nasprotnem primeru (Civilni zakonik Ruske federacije, člen številka 740) ima izvajalec še naprej pravico do nadaljevanja dela, torej bodo uveljavljene pravice tako imenovanih tretjih oseb. Kot navaja zakon številka 122-FZ v svojem členu številka 25, je lastništvo takšne nedokončane gradnjebrez gradbenega dovoljenja, projekta s podrobnim opisom objekta in dokumentov, ki urejajo pravice do parcele.
Če so izpolnjeni vsi zgoraj navedeni pogoji, ima lastnik "v teku" vse razloge za izdajo objekta kapitalske gradnje v nepremičnini. Dokler niso registrirani, vsaka transakcija, povezana s predmetom, po zakonu ne bo veljavna.
Druga pomembna točka je pravilna formalizacija pravice do zemljiške parcele, ki jo zaseda "nedokončana". V členu 222 Civilnega zakonika Ruske federacije je navedeno, da če je bila nepremičnina zgrajena na zemljišču, ki ni namenjeno za ta namen, dobi status nedovoljene gradnje. Pridobitev lastninske pravice na takem je v tem primeru nemogoča, postavljeni objekt pa je predmet rušenja.
Kateri dokumenti so potrebni za registracijo gradnje v teku?
Paket potrebnih papirjev je sestavljen iz:
- Vloga za registracijo objekta v gradnji (lastninske pravice na njem).
- Identifikacijski dokument.
- Računi za plačilo državne dajatve.
- Dokumenti za kos zemljišča - dokazilo o lastništvu ali najemni pogodbi.
- Dovoljenja ustreznih organov za gradnjo na tem spletnem mestu.
- Opis, prejet od organov ZTI (tehnični načrt gradnje v teku).
Celoten paket dokumentov se odda v registracijsko zbornico.
Kako sitransakcije s takšnimi predmeti?
Kot že omenjeno, se za nepremičnino šteje pravilno izveden objekt "delo v teku". Zato je vsak posel nakupa ali prodaje nedokončane gradnje podoben poslu s katero koli drugo nepremičnino. Kupec, ki želi kupiti "delo v teku", mora biti pozoren na naslednje točke:
- razpoložljivost dokumentov, ki potrjujejo registracijo predmeta;
- prisotnost odločbe oblasti o dodelitvi zemljišča za gradnjo;
- načrt zgoraj omenjenega objekta v gradnji v teku;
- razpoložljivost vse zahtevane dokumentacije (tehnične in projektne ocene);
- dokumenti, ki potrjujejo prekinitev pogodbe o gradnji objekta.
Vsi podatki z značilnostmi nepremičnine, vključno z njeno lokacijo na območju lokacije, morajo biti navedeni v pogodbi o prodaji nepremičnine.
Podobna pogodba je sestavljena po strogo določenem modelu, ki ga morajo upoštevati vsi udeleženci posla.
Značilnosti sestave pogodbe za prodajo "nepopolne"
- Sestavljen mora biti pisno z državno registracijo. Če se oblika pogodbe ne upošteva, to vodi v njeno neveljavnost.
- Kot pri vsaki transakciji je treba navesti podrobnosti strank v pogodbi - s podatki o potnem listu, naslovi prebivališča itd.
- Predmet pogodbe mora biti jasno opredeljen, to je podatki, ki jih vsebujemora omogočati natančno določitev prodaje, za kateri predmet gre. Ti podatki vključujejo predvsem naslov, na katerem se stavba nahaja.
Upoštevati je treba, da obstajata tako "gradbeni" kot "poštni" naslov. "gradbeni" naslov je naveden v gradbenem dovoljenju in določa kraj, kjer je predvideno mesto za gradnjo objekta. "Poštni" naslov se morda ne ujema z njim. Hiši se lahko dodeli šele po zaključku prevzemne komisije. Takšna neskladja je treba upoštevati pri izdelavi dokumentacije za načrtovano pridobitev.
Med drugim mora biti navedena cena predmeta.
Mora biti podrobno naveden obseg oseb s pravico do uporabe.
Spoštovati je treba pravice do lastnine, ki jo prodajajo tretje osebe. Ob sklenitvi posla je prodajalec dolžan o tem obvestiti kupca. Govorimo lahko o pravicah najemnikov, najemnikov, obstoječega zavarovanja ali doživljenjske uporabe. V primeru neizpolnitve teh obveznosti ima kupec pravico zahtevati znižanje prodajne cene ali popolno prekinitev pogodbe z odškodnino za vse izgube.
Dokončni prenos nepremičnine med prodajalcem in kupcem s sprejemom s strani slednjega se izvede v trenutku, ko stranki podpišeta t.i. prenosni dokument.
Kateri predmeti veljajo za nedovoljene gradnje?
V skladu z zakonom vse zgradbe, objekti, hiše,postavljena na zemljiščih, ki niso dodeljena za te namene, ustvarjena brez za to pridobljenih dovoljenj, zgrajena s bistveno kršitvijo urbanističnega načrtovanja in drugih norm in pravil. Če je prisoten vsaj eden od zgoraj navedenih znakov, je objekt razvrščen kot nedovoljena gradnja. Pridobitev lastništva na njem je nemogoča, razen v primeru, da o tem odloči sodni organ.
Kateri dokumenti potrjujejo konec gradbene pogodbe?
Lahko so:
- Dogovor strank ali sodna odločba o prekinitvi takega sporazuma.
- Akt prevzema in predaje objekta ob zaključku s strani izvajalca določene faze dela, skupaj z dogovorom o prekinitvi nadaljnjega obratovanja pogodbe.
- Drugi dokumenti o prenehanju pogodbenih razmerij na zakonit način (lahko govorimo o nezmožnosti izvedbe, likvidaciji izvajalca ipd.)
Če je gradnjo nepremičninskega objekta izvajalo več oseb, se lahko med vsemi udeleženci gradnje sklene preprosta družbena pogodba. V tem primeru govorimo o skupnem skupnem lastništvu določenega predmeta. V primeru privabljanja finančnih sredstev investitorjev s strani investitorja, govorimo o neizpolnjevanju naročnikovih obveznosti do investitorjev zaradi nezmožnosti dokončanja gradnje. Potem vlagatelji nimajo pravic do določenega dela objekta.
Kako narediti stanovanjsko stavbo "nedokončano"?
Če želite formalizirati vaš objekt gradnje v teku (stanovanjska stavba)Zato obiščite naslov, kjer se nahaja teritorialni oddelek za urbanistično načrtovanje in arhitekturo. Ne pozabite vzeti s seboj paketa dokumentov, ki ga sestavljajo:
- Prijave za registracijo ali zagon.
- Potni list (drug identifikacijski dokument).
- Potrebni dokumenti za zemljišče.
- Vsa potrebna dovoljenja in odobritve za razvoj te strani.
- Projekt za gradnjo vaše koče.
- Specifikacije glede oskrbe objekta s komunalnimi storitvami.
- Računi za plačilo državne dajatve.
- Katastrski potni list za vašo stavbo.
Slednji vsebuje kratke informacije o hiši v gradnji z grafičnim načrtom ozemlja. Tak dokument mora nujno vsebovati katastrski potni list mesta, na katerem se nahaja hiša. Če je hiša prodana brez takega potnega lista, transakcija ne bo izvedena. V tem primeru tehnični potni list za nedokončan gradbeni objekt ni potreben, vendar mora biti kot priloga k katastrskemu potnem listu tehnični načrt za vsako hišo, tudi nedokončano.
Kaj storiti, če dokumenti manjkajo?
Če se zelo potrudite, je možno sestaviti "nepopolno" tudi, če ni potrebnih papirjev. V tej situaciji bi se morali obnašati, kot da se gradnja koče šele začenja. Akcijski načrt po korakih je sestavljen iz:
- Pisanje vloge za vse potrebnodovoljenj, brez katerih boste le nepooblaščeni razvijalec.
- Oddajte naročilo za dokončan projekt hiše, podoben tistemu, ki je postavljen, z obvezno odobritvijo.
- Izdelava tehničnega načrta stavbe skupaj s predstavnikom ZTI.
- Naročite pri katastrski zbornici potni list objekta.
S celotnim paketom zbranih dokumentov opravite postopek registracije na oddelku za arhitekturo in urbanistično načrtovanje.
Kot alternativo je mogoče organom ZTI napisati vlogo za registracijo s strani zaposlenih v biroju objekta - vaše nedokončane hiše. To je precej draga možnost, vendar vam prihrani čas in živce.
Če govorimo o nedokončani dači, je paket dokumentov nekoliko poenostavljen - ne morete predložiti gradbenega dovoljenja in se omejiti na katastrski načrt. V primeru gradnje koče ali stanovanjske podeželske hiše mora biti paket dokumentov popoln.
V primeru naročila ali nakupa tipskega projekta stanovanjske hiše pri zaupanja vrednem gradbenem podjetju je možno olajšati izvedbo vseh potrebnih papirjev.
Kako se prenese gradnja v teku?
Tako kot pri dokončanem predmetu se prenos izvede s sestavo in podpisom ustreznega akta, imenovanega potrdilo o prevzemu. Ko gre za gradnjo v teku, ki zahteva dokončanje ali dokončanje določenih del (na primer zaključna dela), se mora celotna sestava takšnih pomanjkljivosti odražati v pogodbi, ki je podpisana ob prevzemu.
Na podlagipotrjenega prevzemnega potrdila, se lahko delo, opravljeno v skladu s pogoji pogodbe, dokončno plača.
O pravicah do "delo v teku"
Ni skrivnost, da so v zadnjih letih in desetletjih razmere na gradbenem trgu ekonomsko nestabilne. V tem primeru od vseh vrst gradnje v teku govorimo o nekomercialnih nepremičninah, torej stanovanjih. Številni primeri iz prakse kažejo, da razvijalci zelo, zelo pogosto ob finančnih težavah poskušajo odložiti proces prenosa dejansko zgrajenih prostorov na lastnike kapitala. Včasih se odločijo, da bodo v celoti bankrotirali.
Kaj naj delničar naredi, da zaščiti svoje zakonite interese? V takšni situaciji mu bo na pomoč priskočila možnost, da mu prizna lastništvo nepremičnine, ki je del objekta v teku (delež). Če želite to narediti, pojdite na sodišče.
Pri zbiranju dokumentov za vložitev tožbe zoper razvijalca, ki ni izpolnil svojih obveznosti, je treba upoštevati številne točke:
- Takšne kategorije zadev obravnavajo sodišča na lokaciji (teritorialno) zadevnega objekta skupne gradnje.
- Implicira dejansko dokončan, vendar ne dan v obratovanje objekt. Če razvijalec igra na čas (torej govorimo o zamudi pri izvajanju lastnih obveznosti), ta okoliščina ne more služiti kot podlaga za sodno pritožbo z namenompriznanje delničarjevega lastništva predmeta.
Včasih so v sodni praksi (izjema) primeri, ko je bilo lastništvo deleža objekta priznano, ko je bila stopnja pripravljenosti objekta v gradnji od 75 %. Toda te primere je mogoče obravnavati prej kot izjemo. Verjetnost pridobitve zadovoljive sodne odločbe je velika v primeru, ko je stopnja dokončanosti objekta v gradnji 90 % ali več. Poleg tega je zagotavljanje sodišču dokazov o pripravljenosti hiše neposredna skrb imetnika kapitala (tožnika).
Tudi:
- Delničar v svoji tožbeni prijavi ne more zahtevati priznanja lastništva celotnega predmeta "nedokončane proizvodnje". Njegova pravica je zahtevati le sorazmeren del predmeta, ki je naveden v pogodbi, sklenjeni z razvijalcem. Pogosto pravno nepismeni lastniki lastniškega kapitala sestavijo zahtevek za priznanje lastništva "stanovanja", "garaže" ali "avtoprostora". Pri tem je treba pojasniti, da dokler enota skupne gradnje ni uradno uvedena v obratovanje, je v pravnem smislu ni mogoče šteti za popolno nepremičnino.
- Nastanek te lastninske pravice je možen le za objekt, ki je na voljo, katerega lokacija znotraj objekta v gradnji (stavba, hiša) je jasno razvidna. To se naredi na podlagi pogojev pogodbe in razpoložljive projektne dokumentacije.
- Delničar ima pravico, da se obrne na sodišče s takšnim zahtevkom samo v primeru polnegaizpolnjevanje lastnih obveznosti po pogodbi z razvijalcem v smislu plačila.
V primeru stečajnega postopka nad investitorjem je priznanje takšne pravice do stanovanja ali druge enote skupne gradnje možno le, če je na voljo dovoljenje za začetek obratovanja in sta stranki podpisali prenosno pogodbo pred datumom, ko je arbitražno sodišče vložilo predlog za stečaj.
