HBC je stanovanjska zadruga, ki je prostovoljno združenje skupine ljudi ali organizacij za gradnjo stanovanjskih zgradb.
Zgodovina nastanka in razvoja stanovanjskih zadrug
ZHSK je precej stara in preizkušena shema za gradnjo stanovanjskih stanovanjskih stavb. Pojav prvih stanovanjskih zadrug sega v dvajseta leta 20. stoletja. Toda kljub hitro naraščajoči priljubljenosti je bil leta 1937 ta mehanizem likvidiran, saj je manifestacija zasebne lastnine. Leta 1957 je stanovanjska zadruga ponovno zaživela in postala razširjena. V 80. letih je bila takšna gradnja stanovanjskih stanovanj približno 8%.
V sodobni družbi se zadružniški sistem z novo močjo krepi. Najpogosteje ga uporabljajo moskovski razvijalci, ki ne morejo izpolniti svojih obveznosti do imetnikov lastniškega kapitala. V tem primeru na pobudo zavedenih kupcev nastanejo stanovanjske zadruge, ki jim vse pravice dodokončanje gradnje.
Pravna podlaga
Trenutno je pravni okvir za delovanje stanovanjskih zadrug urejen s stanovanjsko zakonodajo. Izraz "stanovanjsko-gradbena zadruga" je jasno opredeljen v čl. 110 stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Predstavljeni so pogoji za nastanek, organizacijo dejavnosti in pravila za sodelovanje v stanovanjski zadrugi:
- v oddelku 5 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (LC RF);
- v Civilnem zakoniku Ruske federacije (CC RF);
- v statutu zadruge, ki je sestavljen v skladu z glavnimi določbami stanovanjskega zakonika Ruske federacije in civilnega zakonika Ruske federacije.
Vendar vse stanovanjske zadruge niso zadruge, organizirane v skladu z veljavno zakonodajo. Mnogi med njimi pri svojih dejavnostih niti ne izpolnjujejo osnovnih zahtev iz Stanovanjskega zakonika, zaradi česar so kršene pravice udeležencev v takih stanovanjskih zadrugah. Da bi se izognili takšnim situacijam, je treba podrobno razumeti vse vidike delovanja zadrug.
Vrstni red ustvarjanja in organizacije dejavnosti
Članov stanovanjske zadruge po zakonu ne sme biti manj kot pet. Vendar pa skupno število udeležencev v zadrugi ne sme presegati količine stanovanj v stanovanjski stavbi, ki se gradi ali kupuje. Na skupščini se sprejme sklep o ustanovitvi stanovanjske zadruge. Tega dogodka se lahko udeležijo osebe, ki se želijo združiti za namen gradnje hiše. Na seji se potrdi tudi Statut stanovanjske zadruge. Po državni registraciji zadruge in pridobitvi statusa pravne osebe so udeleženci, ki so glasovali za ustanovitevzadruge, postanejo člani stanovanjske zadruge. Sklepi zbora ustanoviteljev stanovanjske zadruge so zabeleženi v zapisniku.
Lista stanovanjsko gradbene zadruge
Lista stanovanjske zadruge, po čl. 113 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije mora vsebovati podatke o imenu zadruge, njeni lokaciji, predmetu in namenu dejavnosti, pravilih za vstop v stanovanjsko zadrugo, postopku za izstop iz nje, velikosti sprejema in deležu prispevkov., različna plačila, sestavo in pravice organov upravljanja zadruge, postopek sprejemanja s strani nadzornih organov različnih sklepov, o možnostih kritja nastalih škod in pravilnik o reorganizaciji ali likvidaciji zadruge. Kljub temu lahko listina vsebuje druge pogoje, ki niso v nasprotju z veljavnimi zakoni Ruske federacije.
vladni organi
V skladu s čl. 115 ZhK RF so upravni organi stanovanjske zadruge:
- občni zbor vseh članov zadruge;
- če je število prisotnih na zboru več kot 50 in je to navedeno v statutu zadruge - konferenca;
- upravni organi in predsednik stanovanjske zadruge.
občni zbor članov zadruge
Za najvišji organ upravljanja velja skupščina vseh članov zadruge (konferenca). Sklicuje se v skladu z določili Listine. Pristojnost najvišjega organa upravljanja ureja tudi Statut stanovanjske zadruge.
Zbor udeležencev je zakonit, če se ga udeleži večina vseh članov zadruge. Odločitev ni mogoča, če je proti glasovalo 50 % ali več prisotnih na sejipredlog v obravnavi. Odločitev, sprejeta in zapisana v protokolu, je zavezujoča za vse člane gradbene zadruge.
Aparat upravljanja in nadzorne organe izvolijo tudi udeleženci skupščine članov stanovanjske zadruge. Naloge organov upravljanja in postopek njihovega odločanja urejajo statut zadruge, predpisi, predpisi in drugi interni akti. Upravni odbor stanovanjske zadruge ima pravico voditi dejavnost zadruge in izmed svojih članov izvoliti predsednika. Organi stanovanjske zadruge so odgovorni občnemu zboru članov zadruge.
Odgovornosti predsednika stanovanjske zadruge
predsednik upravnega odbora gradbenega društva:
- dolžan zagotoviti izvajanje odločitev, ki jih je sprejel upravni odbor;
- varovati interese zadruge, sklepati posle in delovati brez pooblastila v imenu vseh članov zadruge;
- ima druga pooblastila, ki niso vključena v naloge skupščine članov stanovanjske zadruge ali njenega upravnega odbora.
Bistvo revizijske komisije
Za nadzor gospodarske in poravnalne dejavnosti zadruge se izvoli posebna revizijska komisija za obdobje, ki ne presega 3 let. Število članov, vključenih v njeno sestavo, je določeno v statutu zadruge. Člani revizijske komisije ne morejo biti na vodilnih položajih v stanovanjski zadrugi, prav tako pa ne morejo biti navedeni v drugih organih upravljanja gradbene zadruge.
Predsednika revizijske komisije izvolijo njeni člani iz obstoječe sestave. Naloge revizorjev vključujejo:
- letne revizije gospodarskih inporavnalna dejavnost zadruge;
- priprava mnenj o proračunu, namenski porabi sredstev, letnem poročilu in obveznih prispevkih;
- poročite članom skupščine o njihovih dejavnostih.
Revizorji imajo pravico kadarkoli revidirati finančno in poravnalno dejavnost gradbene zadruge in imajo prost dostop do vse interne dokumentacije stanovanjske zadruge. Postopek delovanja in pooblastila revizijske komisije so predpisani v statutu zadruge.
članstvo v ZhSK
Če želite postati član stanovanjske zadruge, morate oddati vlogo pri upravnem odboru stanovanjske zadruge. Za obravnavo je namenjen en koledarski mesec. Odločitev se sprejme na skupščini udeležencev in se zabeleži v ustrezni listini (zapisnik). Status člana stanovanjske zadruge pridobi po plačilu vstopnine. Član stanovanjske zadruge lahko sodelovanje v stanovanjski zadrugi potrdi s potrdilom (izpiskom), ki se izda na podlagi njegove prijave.
Mehanizem za gradnjo stanovanj s pomočjo stanovanjskih zadrug
Po potrditvi statuta na skupščini članov stanovanjske zadruge mora stanovanjska gradbena zadruga opraviti obvezno državno registracijo, da pridobi status pravne osebe. Nadalje gradnja po shemi stanovanjske gradnje poteka po fazah:
- 1 faza - registracija dokumentov o pravicah do zemljišča za gradnjo. Stanovanjska zadruga mora v skladu z zakonodajo prejeti urbanistični načrt zemljišča in izdelati projektno dokumentacijo. Po tem jih je treba predložitipooblaščeni organi, ki izdajajo gradbeno dovoljenje. Ta dokument je pravno potrditev, da je projektna dokumentacija skladna z urbanističnim načrtom zemljiške parcele in omogoča začetek gradnje stanovanjskih stavb.
-
stanovanjska gradnja 2 faza - projektiranje stanovanjske stavbe, pridobitev soglasij in izvedba pregleda. Trajanje postopkov je 4-12 mesecev. Bolje je, da njihovo izvedbo zaupate tretji organizaciji, ki ima izkušnje pri delu s stanovanjskimi zadrugami.
- 3 faza - gradnja stanovanjskih stanovanjskih stavb. Zadruga ima pravico, da se samostojno vključi v proces gradnje stavbe: najema izvajalce, spremlja potek del in izvaja razpise. Vendar je ljudem brez specializirane izobrazbe to precej težko narediti. Zdaj je na trgu storitev veliko podjetij, ki nudijo kvalificirano pomoč takšnim zadrugam.
- 4 faza - začetek obratovanja hiše. Po zaključku vseh del mora gradbena zadruga pridobiti dovoljenje za začetek obratovanja hiše. Šele po tem lahko vsi člani stanovanjske zadruge formalizirajo lastništvo stanovanja.
Možna tveganja, povezana s sodelovanjem v stanovanjskih zadrugah
Če oseba postane član stanovanjske zadruge, se lahko sooči z določenimi tveganji:
- Glavno tveganje je, da glavni cilj ustanovitve stanovanjske zadruge iz nekega razloga (zavrnitev izdaje dovoljenj, finančne težave itd.) morda ne bo dosežen.
- Inflacija in naraščajoči stroški gradbenega materialain deluje.
- Tveganje, da hiša ne bo začela obratovati. Poleg tega stanovanjska zadruga za to ne bo odgovorna svojim članom.
- Razvijalci ali vlagatelji ne zagotavljajo zagotovljenega stanovanja.
- Nadzor nad porabo sredstev in gospodarskimi dejavnostmi izvaja revizijska komisija, ki je izvoljena na skupščini. Državnega specializiranega organa ni.
- Razdelitev stanovanj med člane stanovanjske zadruge poteka na skupščini in ni odvisna od želja člana zadruge.
- Gradbeniki v Moskvi na primer oblikujejo končne stroške stanovanja ob upoštevanju stroškov oglaševanja, osebja in drugih plačil. Kupec mora vse to plačati. Poleg vsega naštetega državljan ne more nadzorovati porabe sredstev za gradnjo stanovanj in samega poteka gradnje.
Prednosti pridružitve stanovanjski zadrugi
1. Menijo, da je gradnja stanovanjskih stavb prek sistema stanovanjske zadruge pomemben prihranek denarja. Po statističnih podatkih lahko zahvaljujoč organizaciji stanovanjske zadruge prihranite približno 50% pri nakupu stanovanja.
2. Gradbene zadruge imajo popolno preglednost pri zbiranju in porabi denarja. Poleg tega je mogoče gradnjo financirati po fazah, obroke pa je mogoče dajati ne le za čas gradnje hiše, ampak tudi za čas po končani gradnji.
HBC v sodobnem svetu
Danes prostovoljno združenje somišljenikov za gradnjo stanovanjskih objektovje izjemno redka. Kljub dejstvu, da zakonodaja ne preprečuje ustanavljanja stanovanjskih zadrug, je gradnja večnadstropnih stavb po tej shemi bolj priljubljena med velikimi podjetji, ki se zanimajo za zagotavljanje stanovanj za svoje zaposlene.
Tako je smiselno organizirati stanovanjsko zadrugo za zaposlene v organizacijah, ki imajo ustrezno vodstveno podporo. Hkrati lahko prihranijo pri razliki med tržno ceno in stroški stanovanja, ki jih prevzame razvijalec.
V primeru pridobitve stanovanj po mehanizmu stanovanjske zadruge so državljani bolj zaščiteni pred različnimi nepredvidenimi situacijami. Če je razvijalec razglasil stečaj, imajo delničarji pravico, da samostojno sodelujejo pri gradnji stavbe.
V zadnjem času število gradbenih organizacij, ki delujejo po principu stanovanjskih zadrug, ni preseglo 15%. Trenutno se po tej shemi prodaja tretjina stanovanj na ruskem trgu.
Na kaj morate biti pozorni pri nakupu stanovanj za stanovanjske zadruge
Po statističnih podatkih eden od glavnih dejavnikov, ki vplivajo na izbiro stanovanja, ni oblika pogodbe, ne razpoložljivost infrastrukture v soseščini hiše, temveč ugled razvijalca, njegove izkušnje v gradnja stanovanjskih zgradb, pogoji plačila za stanovanje.
Če se posameznik odloči za včlanitev v stanovanjsko zadrugo, morate biti pozorni na več pomembnih točk:
- Preverite investicijsko pogodbo med gradbenim podjetjem in stanovanjsko zadrugo. Bolje je, če zadruga sama deluje kot razvijalec. V tem primeru stanovanjska zadruga nosi polnoodgovoren za gradnjo večnadstropnih stavb.
- Preučite druge lastninske dokumente: gradbeno dovoljenje, pogodbo o zakupu zemljišča ali lastništvo zemljišča.
- Seznanite se z statutom stanovanjske zadruge. Posebno pozornost je treba nameniti pogojem vstopa in izstopa iz zadruge. In tudi o postopku plačevanja prispevkov in pridobitve stanovanja.
Če so vsi zgornji dokumenti jasni in pregledni, lahko varno sklenete pogodbo z zadrugo.
