Udeležba v kapitalu je v Rusiji postala zelo razširjena. Podjetja pritegnejo investitorje, s svojimi sredstvi zgradijo hišo, ki potem preide v last slednjih. Tako lahko kupite stanovanje na obroke in poplačate dolg pred zaključkom gradnje. Toda to niso vse možnosti, ki jih ponuja skupna gradnja. Kaj morajo stranke v transakciji vedeti o tem postopku, na kaj morajo biti pozorni - preberite naprej.
Nianse
V teoriji je vse preprosto in jasno, v medijih pa je ta proces predstavljen negativno. Zakaj se to dogaja? Interese strank v poslu ščiti že leta 2004 sprejet Zakon o skupni gradnji. Uvedel je stroge zahteve za razvijalce. Trenutno je to edini regulativni dokument, ki ureja souporabo gradnje. Kaj mora stranka vedeti pri sklenitvi pogodbe?
Razvijalec in predmet transakcije. Če je bilo podjetjedeluje na trgu, ima vrsto izvedenih objektov, potem se lahko šteje za pogodbenega partnerja. Stik z nepreverjenimi organizacijami, še posebej z ljudmi, ki sklepajo pogodbo prvič, ni vredno.
Zakon "o skupni gradnji" št. 214 se uporablja samo za pogodbe z istim imenom. Vsako drugo besedilo ni dovoljeno. Če razvijalec predlaga podpis "Investicijskega sporazuma", se skuša izogniti širjenju zahtev takšnih predpisov: zakona "O skupni gradnji", Zveznega zakona "O varstvu potrošnikov".
Preden potrdite dokumente, prosite podjetje za gradbeno dovoljenje, ugotovite, kje se nahaja projektna deklaracija, in jo preberite. Po zakonu je objava obvezna zahteva za razvijalca.
Pogodba o skupni gradnji se šteje za sklenjeno od trenutka državne registracije. V nasprotnem primeru se bo štelo za neveljavno. Papir mora vsebovati opis predmeta, rok za nakazilo, stroške in postopek plačil, garancijo.
Preverite dokumente
FZ določa, da lahko podjetje zbira sredstva šele po pridobitvi dovoljenja, objavi projektne izjave in registraciji lastništva. Če vsaj eden od teh pogojev ni izpolnjen, lahko državljan zahteva vračilo denarja z obrestmi. Izračunane so po dvojni obrestni meri refinanciranja. Po pogodbi mora podjetje zgraditi nepremičnino v določenem roku in po pridobitvi dovoljenja oddržavni organi za naročanje, da ga prenesejo na udeleženca posla. Druga stranka se strinja, da bo plačala dogovorjeno ceno in sprejela predmet (če je pooblaščena).
Pisno pogodbo o kapitalski udeležbi pri gradnji je treba registrirati. Šele po tem bo začel veljati. Pred podpisom dokumentov se ima državljan pravico seznaniti s takšnimi dokumenti:
- sestavni dokumenti razvijalca;
- potrdilo o državni registraciji;
- potrdilo o davčni registraciji;
- odobrena letna poročila za zadnja tri poslovna obdobja;
- revizijsko poročilo.
Izboljšajte varnost transakcij
Od leta 2014 začne veljati norma zveznega zakona "o zavarovanju odgovornosti razvijalcev", ki velja za skupno gradnjo. Kaj to pomeni? V primeru neplačila ali stečaja podjetja bo oseba lahko vrnila denar. Med državno registracijo dokumentov mora razvijalec zagotoviti pogodbo o zavarovanju odgovornosti ali garancijo. Prej je bilo mogoče zagotoviti zavarovanje kot zavarovanje za transakcijo.
Zavarovalne nianse
Pogodba je sklenjena v korist upravičenca - državljana ali pravne osebe, katere sredstva so bila zbrana za gradnjo.
Zavarovalni dogodek - popolno ali nepravilno izpolnjevanje obveznosti razvijalca, kar je potrjeno s sodno odločbo.
Obdobje veljavnosti dokumenta je podobno kot je določeno v pogodbi o skupni gradnji. Toda upravičenec lahko prejme odškodnino tudi dve leti po poteku prenosa prostorov. Minimalna zavarovalna vsota se izračuna na podlagi stroškov stanovanja. Vendar ne more biti nižja od tržne cene.
Tako je zagotovljen gradbeni kapital. Zvezni zakon predvideva tudi naslednji postopek poravnave:
1. Podpisana je bila garancijska pogodba. Če razvijalec ni izpolnil svojih obveznosti ali ni podal razumljivega odgovora v dogovorjenem roku, se lahko naročnik z ustrezno zahtevo obrne na banko garanta.
2. Transakcija je bila zavarovana z zavarovalno pogodbo. Upravičenec se mora prijaviti na družbo oziroma družbo za vzajemno zavarovanje (OVS) v določenem zastaralnem roku za predmet zastave. Zakon določa, da je treba plačilo opraviti najkasneje v tridesetih dneh od dneva predložitve dokumentov. Hkrati prisotnost dolga razvijalca do zavarovalnice ni pomembna. Ta uredba velja samo za pogodbe, sklenjene po letu 2013.
Načini zavarovanja obveznosti
Mi smo že razmislili, na kakšne načine (po zakonu) lahko stranka vrne porabljena sredstva. Vendar prisotnost te klavzule v pogodbi ne zagotavlja plačila odškodnine. V dokument lahko vnesete različne pogoje in klavzule, s pomočjo katerih lahko odložite čas izpolnjevanja obveznosti. In vse to"če" morda ne presega zakona.
Kadar je gradnja počasna ali se dalj časa ne začne, lahko naročnik brez čakanja na rok zahteva prekinitev dokumenta na sodišču. Ta možnost je na voljo, če:
1) je prišlo do prekinitve ali prekinitve gradnje hiše, ki vključuje skupni objekt, ob prisotnosti okoliščin, ki kažejo, da predmet ne bo prenesen na udeleženca transakcije v roku, določenem v dokumentu;
2) so pomembnejše spremembe v projektni dokumentaciji, vključno z bistvenim popravkom velikosti predmeta delnice;
3) se zmanjša ali poveča skupno število stanovanj, vključenih v novogradnjo.
Kaj še morate vedeti o skupni gradnji?
Datum začetka obratovanja mora biti jasno naveden (na primer »najpozneje do 15. 10. 14.«). Zelo pogosto razvijalci uporabljajo oglaševalsko frazo: "v IV četrtletju 2014." To besedilo je napačno. Po dveh mesecih od navedenega dne lahko delničar enostransko odpove pogodbo o skupni gradnji. Vse kar morate storiti je, da pošljete pisno obvestilo. Razvijalec je dolžan vrniti prejeti denar na račun naročnika v roku 20 koledarskih delovnih ur in mu plačati kazni. Ali pa ta znesek položite na depozit, ki je odprt na ime delničarja.
Skupni stroški stanovanja, navedeni v dokumentih, se izračunajo iz cene kvadratnega metra stanovanja, pomnožene spovršina sobe. Te številke je treba tudi navesti. Prav tako je vredno biti pozoren na opis parametrov bivalnega prostora: lokacija, nadstropje, naslov, površina, število sob. Garancijska doba za zgrajeno stanovanje je 5 let.
Pri preučevanju dokumentov je vredno biti pozoren na to, od katere točke mora obrestovalec plačati komunalne in obratovalne stroške. Če ta postavka ni, potem obveznost nastane od trenutka podpisa akta o prevzemu in prenosu stanovanja in ne zagona.
Težave neizogibne?
Včasih razvijalci namerno "pozabijo" vključiti nekatere elemente v dokument. Toda naročnik lahko utrpi materialno škodo, tudi če je pogodba o skupni gradnji pravilno sklenjena. Kaj to pomeni? Razvijalec lahko prenese lastninske pravice na drugo pravno osebo. V tem primeru mu bo prodal pravice do vseh stanovanj praktično po ceni. Nato jih posredniška družba po tržni ceni dodeli imetnikom kapitala. Na prvi pogled ne bi smelo biti težav. V primeru nevarnosti nedokončane gradnje ali stečaja investitorja pa lahko obrestni imetnik zahteva terjatve na podlagi zneska, določenega v pogodbi. Toda stanovanja so bila prodana po nabavni ceni, ne po tržni ceni.
Druga pogosta shema
Registracija pogodb o skupni gradnji odšteva trenutek njihovega začetka veljavnosti. Toda zelo pogosto posojilojemalci uporabljajo drugačno shemo. Ponujajo podpis predpogodbe. Vsebuje skoraj enake predmete kot vv bistvu, razen informacij o začetku veljavnosti. Takšni dokumenti niso predmet obvezne državne registracije. V tem primeru se stranki ustno dogovorita, da drugi udeleženec takoj plača ves denar za stanovanje. Investitor se zavezuje, da bo nekoč v prihodnosti sklenil glavno pogodbo o kapitalski udeležbi pri gradnji. Delničar je prepričan, da je posel pravilno izveden. Toda ta "siva" shema samo izvleče dokument iz področja uporabe zakona.
Tu je še en priljubljen manever. Investitor s kupcem sklene pogodbo, katere predmet ni obveznost prenosa premoženja na delničarja, ampak nekaj drugega: financiranje investicijskih dejavnosti, odstop pravice do terjatve prostorov in podobno. To pomeni, da celotno bistvo dokumenta določa njegova vsebina. Toda na zahtevo delničarja ga lahko sodišče razveljavi, saj je bil dokument dejansko ustvarjen zato, da bi se izognil odgovornosti po zakonu št. 214.
Zjutraj - registracija, zvečer - denar
Šteje se, da je pogodba začela veljati šele po vnosu njenih podatkov v Rosreestr. Do tega trenutka razvijalec nima pravice sprejeti denarja. Torej je treba ta trenutek vnesti v dokument. Ni vredno verjeti izjavam zaposlenih, da bodo dokumente pozneje evidentirali "na cel kup", a denar za gradnjo je treba zdaj. V redkih primerih so takšna zagotovila resnična. Prenos vsakega dokumenta posebej v zbornico vzame veliko časa. Stranka pa je lahko prevarana. Zato je bolje igrati na varno in počakati, da se transakcija z lastniškim kapitalom registrira. Gradnja. Razvijalec lahko vztraja pri predplačilu. Toda v tem primeru prosite za prikaz pogodbe za ta predmet, ki je bila sklenjena na podoben način. Registrirani dokument ima žig, pečat, podpis odgovorne osebe Rosestra in številko. Če je bila transakcija plačana s sredstvi iz hipoteke, potem mora to biti razvidno s pečatom obremenitve.
Pogosto razvijalci sami ne želijo zaobiti zakona in prejemati sredstev, preden je dokumentacija končana. Toda v tem primeru potrebujejo dodatna jamstva. Na primer odprt akreditiv v banki. Naročnik vanj prispeva sredstva ob podpisu pogodbe. Toda razvijalec bo do njih dobil dostop šele po registraciji lastniške udeležbe pri gradnji hiše. Ta ukrep hkrati zagotavlja plačilno sposobnost stranke in vam omogoča skladnost z zakonodajo.
Sprejem predmeta od razvijalca
Kaj morate vedeti o skupni gradnji v fazi oddaje stanovanja?
Prvič, ta proces je treba obravnavati premišljeno. Pred podpisom dokumentov razjasnite vsa vprašanja. Vse ugotovljene pomanjkljivosti morajo biti pisno izražene v aktu o neskladnosti predmeta. Obveznosti razvijalca po zakonu se štejejo za izpolnjene od trenutka, ko je podpisan dokument o prevzemu in prenosu prostorov. Udeleženec ima pravico zahtevati brezplačno odpravo pomanjkljivosti ali znižanje transakcijske cene. Če so bile okvare ugotovljene že med delovanjem, je razvijalec dolžan naročniku povrniti škodo za njihovo odpravo.
Drugič, ne vdajte se prepričevanju. Spodaj so najpogostejšiakcijske sheme razvijalcev, katerih cilj je pritisk na stranko:
- prosijo za podpis papirjev, ki zagotavljajo, da bodo vse težave pozneje odpravljene;
- trdijo, da bodo sestavili "drugačen akt", ki bo odražal vse zahtevke;
- grozijo, da bo v primeru kršitve pogojev dokumentacije moral naročnik plačati globo za zavrnitev predmeta.
Pristojna pomoč
Obstaja veliko odtenkov, na katere morate biti pozorni. Zato je bolje poiskati pomoč pri strokovnjaku, ki ve, kako pravilno sestaviti dokumente za skupno gradnjo, kaj morate vedeti in upoštevati v vsaki fazi posla. Specializirani strokovnjaki nudijo pomoč na naslednjih področjih:
- Izbira razvijalca, preverjanje njegovih dokumentov.
- Spremljajte postopek podpisa papirjev: analizirajte pogodbe, svetujte o možnih tveganjih, pogajajte se o spremembah pogojev.
- Pripravite in oddajte dokumente za registracijo.
- Spremljati stranko pri prevzemu predmeta, urediti vprašanja o pomanjkljivostih prostorov, rokih, plačilu kazni, tudi na sodišču.
- Sestavite prekinitev dokumenta: nadzor vračila plačanega zneska, pobiranje glob, obresti za uporabo izposojenih sredstev, pa tudi nadomestila za izgube, ki presegajo kazen (plačilo odvetniških storitev). Na podobnih področjih se nudi pomoč pri odpovedi predpogodbe, investicijske pogodbe, posojila ipd.
Sklep
Stanovanje na primarnem trgu lahko kupite z izpolnitvijo skupne gradnje. Kaj mora trgovec vedeti? Veliko odtenkov. Začenši s pravili za izbiro ustreznega posojilojemalca in konča s funkcijami izpolnjevanja potrdila o prevzemu. Zato je bolje uporabiti storitve izkušenega odvetnika, ki bo stranko spremljal v vseh fazah posla.
