Razvijalec je dolžan skleniti pogodbo o zavarovanju odgovornosti pred sklenitvijo prve transakcije s kupcem. V nasprotnem primeru ga ne bo mogel registrirati pri Rosreestru. Te in druge dodatke je leta 2014 uvedel zvezni zakon št. 294 O spremembah nekaterih zakonodajnih aktov.
Essence
Od leta 2014 je gradbeno podjetje dolžno potrjevati izpolnjevanje obveznosti s sklenitvijo poroštva ali zavarovanja civilne odgovornosti izvajalca v skupni gradnji. To bo kupcu omogočilo vračilo svojih sredstev v primeru nepredvidenih situacij.
Sprejeti račun določa odgovornost razvijalca za:
- izogibanje obveznosti;
- dostava nedokončanega predmeta;
- bankrot pred predajo.
Strokovnjaki se bojijo, da bodo inovacije povzročile višje cene zanepremičnine. Vlada je zagotovila, da ti dejavniki med seboj niso povezani. Stroški zavarovanja tudi za veliko podjetje znašajo 1 % obsega poslov. Razvijalci bodo morali za te stroške dodeliti sredstva iz svojega proračuna.
predmet
Zavarovanje odgovornosti gradbenika pri skupni gradnji vključuje zaščito lastninskih interesov strank. Ta posel je koristen predvsem za kupce. Podjetje lahko zavaruje celotno hišo ali stanovanja posebej.
Stranke
Pogodba je sklenjena v korist imetnikov kapitala. V določenih okoliščinah bodo prejeli plačilo. Razvijalec se zavezuje, da bo izročil zanesljiv visokokakovosten objekt. Zavarovalnica je dolžna obvestiti stranko o spremembah posla in izplačati nadomestilo. Če se lastniki kapitala med gradnjo spremenijo, mora to biti navedeno v pogodbi, saj se z naslednjim udeležencem sestavi ločen dokument.
Zavarovalnice
Vse IC ne sestavljajo takšnih sporazumov. Menijo, da ta vrsta posla prinaša izgube. Poleg tega mora podjetje izpolnjevati določene zahteve:
- delujejo na trgu več kot 5 let;
- izpolnjevanje zahtev finančne stabilnosti;
- imeti pozitivne obete za prihodnja obdobja;
- imeti v obtoku najmanj 400 milijonov rubljev, kot tudi odobreni kapital v višini 120 milijonov rubljev.
Fares
Zavarovanje gradbenika za stroške skupne gradnjedraga. Povprečne stopnje v letu 2015 so bile 0,5–0,8 %. Za dolgoročne pogodbe se lahko tarife znižajo za 10-30%. Zavarovalnica (ZZ) sama določi obrestno mero in izračuna tudi koeficiente za letni odstotek, saj vedno obstaja možnost, da se razvijalec popolnoma izogne izpolnjevanju obveznosti.
Kaj določa tečaj:
- Sodelovanje razvijalca v holdingu.
- Pozitivne izkušnje s prejšnjimi transakcijami: rok, število predmetov, delo v različnih regijah, brez pritožb.
- Finančna vzdržnost.
- Pravna podpora: razpoložljivost vseh dokumentov in dovoljenj.
- gradbena faza.
- rok.
- Število delničarjev.
Izvedba pogodbe
Za registracijo DDU mora razvijalec predložiti pogodbo Rosreestr. Če želite to narediti, morate zbrati naslednje dokumente:
- projektna deklaracija;
- dovoljenje za izvajanje gradbenih del;
- potrdilo o državni registraciji;
- pogodba o skupni gradnji;
- kopija zakonskih dokumentov;
- študija izvedljivosti;
- kopija računovodskih izkazov;
- podatki o upnikih;
- potrdilo o neplačilu bančnih posojil.
Kaj je zaščiteno
Zavarovanje odgovornosti gradbenika pri skupni gradnji pomeni plačilo odškodnine, če investitor ni izpolnil obveznosti, kar je potrjeno s sodno odločbo oz.stečaj podjetja. Znesek se ne plača v primeru zamrznitve v obdobju gradnje ali podaljšanja obdobja zagona. Znesek je odvisen od pogodbene cene. Ne more biti manj kot:
- strošek predmeta;
- povprečna tržna cena za 1 sq. m stanovanj v regiji.
Zakon omejuje tudi najvišji znesek premij.
Naslednji primeri so priznani kot zavarovanje:
- prekinitev gradnje;
- bankrot razvijalca;
- ne dobim stanovanja;
- zavračanje vrnitve materialnih virov itd.
Zakonodajne spremembe
Leta 2014 je bil spremenjen zvezni zakon št. 294, po katerem je zavarovanje odgovornosti nosilca kapitalske udeležbe pri gradnji odslej obvezno. Pogodbe sestavijo razvijalci sami. Izberejo tudi, s kom bodo podpisali pogodbe: s podjetjem, banko, specializiranim podjetjem.
Vsi člani obvezne zavarovalnice so solidarno odgovorni. Če se sklene posel z banko, se veliko časa porabi za zbiranje papirjev. Plačati je treba 30% depozit vrednosti predmeta, ki služi kot jamstvo za finančno institucijo. Poleg tega Centralna banka postavlja lastne zahteve za takšne banke:
- minimalna doba - 5 let;
- registrirani kapital 200 milijonov;
- vrednost nepremičnine je 1 milijarda rubljev.
Za razvijalce je bolj donosno dobiti posojilo kot izdati garancijo. Tudi finančne institucijeobravnavajte zavarovanje pogodbe o kapitalski udeležbi v gradbeništvu kot dobičkonosne produkte.
Bolje je podpisati pogodbo s podjetjem. Ob močni konkurenci zavarovalnice poskušajo pritegniti stranke z nizkimi tarifami in cenami. Obrestna mera za takšne transakcije ostane fiksna ves čas trajanja pogodbe. Zavarovanje odgovornosti gradbenika pri skupni gradnji se plača po opravljenih delih. Druga prednost je hitrost papirologije. Zavarovanec je sam razvijalec, upravičenec je delničar. Način zagotavljanja se izbere za vsako stanovanje posebej.
Zavarovanje odgovornosti gradbenika za skupno gradnjo
Podjetja morajo zagotoviti zavarovanje. Najpogosteje je to zemljišče, na katerem se bo objekt nahajal. Poleg tega dokument opisuje, kako zavarovati obveznosti. Dokumenti so podpisani pred državno registracijo prve delniške pogodbe in veljajo do predaje predmeta. Prekinitev posla družbe ne odvezuje obveznosti plačila odškodnine za primere, ki so se zgodili v času njegove veljavnosti.
Lahko zavarujete celotno hišo ali vsako stanovanje posebej. Prva možnost ni donosna. Razvijalec mora takoj položiti velik znesek, da se prepriča, da bodo vsa stanovanja prodana. Druga težava je, da je po takih pogodbah težko določiti, kdo je upravičenec.
Dokument začne veljati od trenutka, ko je knjižen prvi obrok. Zavarovanje izvajalca za souporabo gradnje po pogodbi ne predvideva franšize. Preostali pogoji posla so standardni:
- zavarovalnica se zavezuje, da bo delničarje obvestila o znesku plačane odškodnine;
- podjetje lahko vloži zahtevek za regresijo zoper razvijalca;
- zavarovalnica je dolžna obvestiti vse lastnike o predčasni prekinitvi pogodbe;
- trajanje pogodbe je odvisno od trajanja gradnje.
Znesek vračila je odvisen od cene in stopenj. Mora presegati vrednost celotne površine stanovanja. Podjetje se samo odloči, kako bo plačilo izvedeno: v enkratnem znesku ali na obroke.
Težave zavarovanja odgovornosti razvijalcev pri skupni gradnji
Ta posel je zelo specifičen. Pravzaprav govorimo o zaščiti finančnih tveganj razvijalca. Podjetja imajo možnost izbire - izdati polico ali garancijo. Druga možnost je bolj zaželena, saj imajo kreditne institucije že vzpostavljen mehanizem, sisteme točkovanja, strokovnjake, ki ocenjujejo tveganja, pa tudi strukture, ki organizirajo zaključek WIP. SC se s takšnimi prednostmi ne more pohvaliti. Vendar ponujajo nizke cene. Ljudje so navajeni, da so bančne storitve drage. To je res, ker je tveganje v trgovini veliko. Čeprav so se po spremembah zakona zvišale tudi tarife za podjetja.
ZavarovanjeOdgovornost razvijalca pri skupni gradnji predvideva kumulativni učinek izgub. V kriznih razmerah (zmanjšanje povpraševanja po stanovanjih, zvišanje hipotekarne stopnje) bodo vsi razvijalci utrpeli izgube naenkrat in ne samo en udeleženec na trgu.
Druga težava je nezmožnost pozavarovanja tveganj tudi na tujem trgu. V mednarodni praksi se pri tovrstnih operacijah uporabljajo obveznice (garancije). Toda njihovo delovanje ni zapisano v ruski zakonodaji. Glavna razlika takega produkta je v tem, da lahko zavarovalnica objekt v gradnji vzame za zastavo.
Centralna banka je zvišala zahteve za zavarovalnice, ki lahko nudijo storitve razvijalcem - povečala minimalni znesek kapitala. To močno zoži krog možnih zavarovalnic – do 19 organizacij. Podjetja, ki so prej predstavljala 80 % pogodb z razvijalci, so zapustila nov seznam. Kaj bo z njimi zdaj, ni znano. Najverjetneje bo treba skleniti nove pogodbe s podjetji z "belega" seznama. Če je licenca odvzeta, IC odgovarja za predhodno sklenjene posle v roku 6 mesecev. Nato bodisi prekine dokumente bodisi prenese portfelj in obveznosti na drugega udeleženca na trgu. Za razliko od OSAGO ali zavarovanja odgovornosti lastnikov nevarnih proizvodnih objektov ta storitev ne vključuje drugih vrst zaščite, kot so odškodninski skladi, ki bi se ukvarjali z izplačili državljanom po stečaju zavarovalnice. Delniški trgstanovanjska gradnja je super. Vendar še ni dobro uveljavljenega načina za urejanje dejavnosti razvijalcev.
