Mnogi ljudje raje kupujejo stanovanja v fazi gradnje stanovanjske hiše. To vam omogoča nakup predmetov po znižani ceni. Ta proces se imenuje kapitalska udeležba pri gradnji. Da bi bil deležnik zanesljivo zaščiten pred izgubo sredstev, je treba kompetentno pristopiti k izbiri razvijalca in preučiti skrbno sestavljeno pogodbo. Prav ta dokument ščiti pravice kupcev nedokončanih objektov.
Bistvo lastniške udeležbe
Proces predvideva, da se večstanovanjske stavbe gradijo na račun bodočih kupcev stanovanj. Vlagajo v gradnjo hiše, po njeni uvedbi pa lahko vpišejo lastništvo stanovanja.
Proces ureja poseben zakon zveznega zakona št. 214 »O skupni gradnji«, v katerega se redno uvajajo različne spremembe, da se zagotovi varstvo pravic imetnikov lastniškega kapitala. Glavne značilnosti lastniške udeležbe v gradbeništvu vključujejo:
- pravice in obveznosti vsake stranke se pojavijo šele potempodpis pogodbe;
- DDU določa vse nianse sodelovanja in ima znake različnih dogovorov, ki vključujejo naložbeno in pogodbeno pogodbo, pa tudi opravljanje storitev ter prodajo in nakup;
- po takem dogovoru se kupi stanovanje, ki se nahaja v nedokončani hiši;
- pod takimi pogoji se pritegnejo številni lastniki lastniškega kapitala, kar omogoča, da razvijalec zgradi objekt z minimalnim lastnim vložkom denarja;
- ne samo posameznik, ampak tudi podjetje lahko postane delničar;
- udeleženci ne morejo vplivati na spremembo projekta, nalog in drugih pogojev za gradnjo hiše.
Pogosto se državljani, ki kupujejo stanovanja v hišah v gradnji, soočajo z goljufijami ali stečajem razvijalcev. V tem primeru so pravice delničarja varovane z določili DDU. V težkih razmerah se lahko izvede prenos lastniške udeležbe pri gradnji na druga podjetja ali osebe, ki sodelujejo pri zbiranju sredstev.
Zakonodajna uredba
Pri nakupu stanovanja v nedokončanem objektu bodite pozorni na določbe osnovnega zakona zveznega zakona št. 214. Sprejet je bil že leta 2004 in on je tisti, ki ureja vsa razmerja, ki nastanejo. med razvijalci in imetniki kapitala. Ta zakonodajni akt je bilo veliko sprememb in dopolnitev. Razdeljen je na številne dele in odstavke, od katerih ima vsak svoj namen. Ključne spremembe in določbe vključujejo:
- pravila so navedenapriprava in odpoved pogodbe o kapitalski udeležbi pri gradnji;
- predpisana je možnost prenosa pravic na tretje osebe;
- obstaja kazenska odgovornost za razvijalce, če ne izpolnijo svojih obveznosti po pogodbi;
- v vsakem primeru morajo razvijalci odpreti posebne račune, namenjene prenosu sredstev s strani lastnikov kapitala, denar pa se lahko uporabi izključno za gradnjo objekta;
- razvijalci morajo imeti svojo uradno spletno stran, na kateri so razkriti vsi podatki o njihovem delu, ki vključuje projekte, dovoljenja in druge dokumente.
Zdaj vsi razvijalci odprejo depozitni račun, namenjen prenosu denarja imetnikom lastniškega kapitala. Zvezni zakon o sodelovanju pri skupni gradnji določa, da se tak račun zapre šele po polni porabi sredstev. Takšni pogoji ne morejo biti ovira za dodelitev pravice.
Poleg tega zakonodaja predvideva potrebo po oblikovanju odškodninskega sklada. Predstavlja ga zavarovanje imetnikov lastniškega kapitala, saj če razvijalec iz nekega razloga ne izpolni svojih obveznosti, se izgube lastnikom kapitala krijejo na račun sredstev tega sklada.
Prednosti in slabosti
Uporaba DDU za nakup stanovanja ima številne prednosti za vsakega kupca stanovanja, vendar je pomembno upoštevati nekatere slabosti takšne odločitve. Sodelovanje pri skupni gradnji nepremičninskih objektov velja za tvegano, kotvedno obstaja možnost, da razvijalec iz različnih razlogov ne bo izpolnil svojih obveznosti.
| Pros | Proti |
| Za objekte je določena nizka cena, ki je precej nižja od cene gotovih stanovanj na primarnem ali sekundarnem trgu |
Na dokončanje stanovanja bo treba počakati dovolj dolgo, zato to priložnost uporabljajo ljudje, ki že imajo stanovanje |
| Številni razvijalci ponujajo obroke za celotno obdobje gradnje hiše, kar vam omogoča nakup stanovanja brez začetnega zahtevanega zneska sredstev pri sestavi DDU | Pogosto se morajo imetniki lastniškega kapitala soočiti z zamudo pri dostavi predmeta, zato je treba kazen izterjati na sodišču |
| Prejem stanovanja je zagotovljen z zakonom, tako da bodo imetniki lastniškega kapitala še vedno lahko računali na stanovanje ali odškodnino za izgube | Če stanovanje iz različnih razlogov preseže predhodno dogovorjeno kvadraturo, boste morali plačati določen znesek sredstev |
| Zakon nalaga stroge in številne zahteve razvijalcem, tako da ste lahko prepričani v zanesljivost podjetja | Ni nenavadno naletiti na goljufije, na primer razvijalec proda eno stanovanje več delničarjem ali pa se uporabljajo druge sheme za izogibanje zakonu, kar vodi v potrebo po sodnih sporih |
|
Če podjetje hiše ne izroči do določenega datuma, lahko imetniki kapitala računajo na dobro kazen, izračunano za vsak dan zamude |
Pogosto podjetje razglasi stečaj, kar vodi v prenos hiše na drugega razvijalca, vse to pa negativno vpliva na čas gradnje objekta |
Zaradi zgornjih plusov in minusov se mora vsak sam odločiti, ali je lastniška udeležba pri gradnji zanj primerna in koristna.
Kako kupiti hišo na DDU?
Postopek se ne šteje za preveč zapletenega, a da bi zagotovili dobičkonosnost in učinkovitost, morajo potencialni kupci slediti določenim zaporednim korakom.
Preden stopite v stik z razvijalcem, je pomembno, da poiščete ocene o njem, preučite uradno dokumentacijo in tudi preverite, kako hitro se izvede gradnja določene hiše.
Pridobite podatke o podjetju
Najprej se morate prepričati, da stanovanja prodaja po DDU res zanesljiva, preverjena in uradno registrirana organizacija. Zvezni zakon o sodelovanju pri skupni gradnji navaja potrebo po pridobitvi informacij o razvijalcu:
- zastopati mora uradno registrirano podjetje;
- zaželeno je, da ima podjetje že zgrajene in zagnane objekte;
- proti organizaciji ne sme biti odprtih pravd;
- v vse prejšnje hiše je treba vnestidelovanje v vnaprej določenem časovnem okviru;
- vsi dokumenti, predloženi na spletni strani organizacije, so skrbno preučeni in vključujejo projekte, delovna dovoljenja, deklaracije in druge dokumente;
- podjetje mora imeti pravice do mesta, kjer poteka gradnja objekta.
Če ti dokumenti in dovoljenja manjkajo, ni priporočljivo sestaviti DDU z razvijalcem.
Katere informacije vsebuje izjava?
Še posebej veliko pozornosti namenjamo študiju gradbene deklaracije. V odprtih virih naj se nahaja 14 dni pred sklenitvijo prve pogodbe z lastniki kapitala. Ta dokument mora vsebovati pomembne informacije za vsakega udeleženca gradnje. To vključuje:
- ime in pravni naslov razvijalca;
- navedena so dovoljenja za delo;
- navedite predhodno pridobljene licence;
- prilagodite rok veljavnosti licence;
- navede vse ustanovitelje podjetja;
- glede na pretekle postavljene objekte za tri leta delovanja podjetja;
- navedite finančne rezultate dela;
- dane obveznosti in terjatve;
- označuje druge transakcije, na podlagi katerih so bila zbrana sredstva za gradnjo.
Pogodba o kapitalski udeležbi pri gradnji z lastniki kapitala je sklenjena šele po tem, ko investitor kupi ali odda v najem zemljišče, kjer je predvidena gradnja hiše.
Kaj bi moralovključiti projektno dokumentacijo?
Za vsakega udeleženca gradnje velja za pomemben dokument. Dokumentacija mora biti oblikovana in objavljena 14 dni pred sklenitvijo prve pogodbe z delničarjem. Ključne informacije o projektu vključujejo:
- podatki o razvijalcu;
- podatki o vseh ustanoviteljih;
- podatki o finančnem stanju podjetja;
- gradbena dovoljenja in licence;
- obdobje, v katerem je načrtovana gradnja objekta;
- lokacija hiše v gradnji;
- premoženje podjetja;
- stroški gradnje in vključeni izvajalci.
Sprememba podatkov v projektni dokumentaciji je dovoljena, če se finančno stanje podjetja spremeni v enem četrtletju. Poleg tega morajo biti vse te prilagoditve objavljene v odprtih virih.
Nianse sestave pogodbe
Takoj, ko so vsi podatki o razvijalcu preverjeni, je možno z njim sestaviti DDD, če je zanesljiv in preverjen. Lastniški delež pri gradnji nujno pomeni izvedbo tega posebnega dokumenta, saj drugi dokumenti ne bodo zaščitili lastnikov lastniškega kapitala na podlagi določb zveznega zakona št. 214.
Seveda ta dokument vsebuje informacije:
- predmet dogovora, ki predstavlja stanovanje in njegovo kvadraturo, število nadstropij, število sob, velikost in prisotnost balkona ali lože, točen naslov, razpoložljivost različnih komunikacij, kot tudi nabordrugi tehnični parametri;
- cena nepremičnine;
- plačilni nalog;
- rok za predstavitev hiše v obratovanje;
- trajanje garancijskega obdobja, ki ne sme biti krajše od petih let;
- način, na katerega bo dokončano stanovanje preneseno na imetnike kapitala;
- pogoji o potrebi po dokončanju stanovanjskih prostorov.
S pravilno sestavo listine o kapitalski udeležbi pri gradnji bodo imetniki lastniškega kapitala zanesljivo zaščiteni pred goljufijami razvijalca ali pred njegovim stečajem. Nekateri razvijalci ponujajo možnost plačila stanovanja na obroke.
Registracija pogodbe
Po sklenitvi pogodbe jo je potrebno uradno registrirati. Le pod takimi pogoji se souporabljena gradnja zakonito izvaja. Pogoji sodelovanja kažejo, da je treba pripraviti DDU, načrt objekta, projektno izjavo in osebne dokumente kupca, nato pa se ta dokumentacija prenese na Rosreestr.
Postopek registracije traja približno 10 dni. Za to bodo morali državljani plačati 350 rubljev.
Katere pravice imajo imetniki lastniškega kapitala?
Na podlagi DDA imajo kupci stanovanj veliko različnih pravic. Ti vključujejo:
- če se roki za začetek obratovanja zamaknejo, bodo državljani morda morali plačati kazen po pogodbi o kapitalski udeležbi pri gradnji;
- po registraciji pogodbe imetniki lastniškega kapitala zastavijo samo ozemlje in objekt, ki se na njem gradi;
- dovoljenosestaviti pogodbo za odstop pravice do terjatve po dogovoru;
- gotovo stanovanje sprejemamo le ob sestavi posebnega prenosnega akta;
- če se pri pregledu stanovanja odkrijejo bistvene kršitve, potem akta ni dovoljeno podpisati, po katerem lahko interesent zahteva odpravo pomanjkljivosti.
Če se po začetku uporabe ohišja ugotovijo različne težave, lahko kupec na podlagi garancijske dobe zahteva od razvijalca, da jih odpravi.
Kako se konča?
Pogoji odpovedi te pogodbe so zapisani neposredno v njenih odstavkih. Za to so lahko različni razlogi. Najpogosteje je odpoved pogodbe o sodelovanju pri skupni gradnji potrebna, če razvijalec ne izpolni svojih obveznosti, na primer, če hiša ni pravočasno predana v obratovanje, obstajajo pomembne kršitve ali kvadratura nepremičnine ni ustrezajo predhodno določeni velikosti.
Postopek odpovedi bo zagotovo uradno registriran.
Sklep
Tako velja, da sodelovanje občanov v skupni gradnji velja za priljubljen način pridobivanja poceni in kakovostnih nepremičnin. Hkrati je pomembno pravilno izbrati razvijalca, s katerim je DDU nadalje sestavljen. Ta dokument mora imeti predpisan obrazec in vsebovati vse potrebne podatke o udeležencih.
Na podlagi DDU je kupec stanovanja obdarjen s številnimi pravicami, ki jih lahko brani v tožbi ali na sodišču.
