Generalno pogodbeništvo je ena najbolj vsestranskih storitev v gradbeništvu. Ta storitev vključuje celovito vodenje in organizacijska dela v zvezi z gradnjo novega ali večjim remontom starega gradbišča. Generalni izvajalec v celoti obvladuje predmet na pravicah stranke in posledično nosi vso odgovornost do njega.
Izbira generalnega izvajalca
Pred pričetkom gradbenih del, razvijalec izbere generalnega izvajalca – pravno organizacijo, ki prevzame odgovornost za pravočasno dostavo dokončanega gradbenega objekta. Za izbiro takšne organizacije razvijalec organizira razpis za generalnega izvajalca. Ta natečaj vam omogoča, da med vsemi prispelimi prijavami izberete najboljšo organizacijo, ki ima v svojem portfelju uspešno zgrajene in naročene objekte iste kategorije kot bodoča novogradnja.
Ne mislite, da vsak razvijalec sodeluje samo z izbranim krogom gradbenih podjetij. Generalni izvajalci so izbrani glede na bodoče nepremičninske projekte, njihovo kategorijo in stopnjo zahtevnosti. Podjetje, ki je prej gradilo le velike industrijske objekte, ni primerno za gradnjo nove stolpnice ali nakupovalnega kompleksa. Če je portfelj organizacije prijaviteljice vseboval uspešne projekte te kategorije, bo z njo sklenjena gradbena pogodba.
Splošna pogodba o izvajalcu
Glavni dokument, ki ureja razmerje med izvajalcem in izbrano gradbeno organizacijo, je splošna pogodba. Ta dokument opisuje vse nianse interakcije med naročnikom gradbenih del in njihovim neposrednim izvajalcem. Končno različico pogodbe podpišejo vse stranke. Po veljavnih pravilih mora biti objavljena gradbena pogodba, podatki o izvajalcu in generalnem izvajalcu pa na informacijski tabli, ki se nahaja neposredno na gradbišču.
Naloge generalnega izvajalca
Za organizirano vodenje celotnega obsega gradbenih del mora generalni izvajalec ravnati v okviru potrjenega pravilnika in dogovorjene delovne dokumentacije. Na splošno so funkcije organizacije, ki deluje kot generalni izvajalec, naslednje:
- razvoj interakcije med lastnimi podružnicami in oddelki;
- usklajevanje dejavnosti podizvajalcev, ki jim je zaupano delo, določeno v podizvajalskih pogodbah;
- začasna zaposlitev visoko specializiranih strokovnjakov z izkušnjami in spretnostmipotrebno za dokončanje gradnje;
- sodelovanje s tiskom in mediji, ki v zakulisju oglašujejo generalnega izvajalca in gradbišča;
- interakcija s storitvami nadzora in preverjanja.
Odgovornost in glavne funkcije generalnega izvajalca
Organizacija, ki je dobila splošno gradbeno pogodbo, je na vseh ravneh odgovorna za kakovost in pravočasnost opravljenega dela. Generalni izvajalec prevzema tudi vsa tveganja, ki lahko nastanejo med gradbenimi deli.
Prevzame odgovornost za potek gradbenih del, generalni izvajalec nadzira vsa vprašanja v zvezi z gradnjo stavbe, inženirskimi deli, projektiranjem, vključno s storitvami, kot so:
- predhodni geodetski pregled;
- analiza računske in projektne dokumentacije z naknadno optimizacijo;
- razpis za najboljšega podizvajalca;
- angažiranje visoko specializiranih strokovnjakov;
- oskrba gradbišča s potrebnimi materiali in opremo;
- organizacija interakcije med podizvajalci;
- stalni nadzor nad vsako fazo dela;
- reševanje konfliktov;
- interakcija s inšpekcijskimi in kontrolnimi strukturami.
Odnos izvajalec-podizvajalec
Organizacija, ki je dobila splošno pogodbo, lahko za opravljanje določenih vrst del najame neodvisna gradbena podjetja in posameznike. V zvezi z njimi generalni izvajalec nastopa kot naročnik in ima pravico:
- najemite podizvajalca na podlagi konkurence ali kako drugače;
- prenesite podizvajalcu določene dele projektne dokumentacije;
- zagotoviti izvajalcem material in opremo, potrebno za gradbena dela;
- koordinacija vseh podizvajalcev;
- nadzor izvajanja dogovorjenega dela;
- prejmi delo, ki ga je opravil podizvajalec;
- za poravnavo računov.
Uspešno razvit koncept omogoča izvedbo najbolj nestandardnih gradbenih rešitev v dogovorjenem časovnem okviru in s potekom celotnega cikla potrebnih del. Generalni izvajalec, izbran na odprtem in poštenem razpisu, bo lahko opravil zahtevani obseg del v predvidenem roku in naročniku predstavil v celoti dokončan objekt na ključ.
